刚需不哭！首付30万起，珠海超60盘买房预算，全扒出！
买房，永远是一件让人头疼的事情，特别是对于预算有限的刚需一族来说，更非易事。
这些年，珠海的房价“涨声一片”，主城中心区房价稳坐4万+/平，横琴更有指标盘冲上7万+/平，刚需想上车，除非手握上百万，否则想都不要想！
主城外围区，占据一线海景的唐家半岛逐渐走高至4万/平，南湾板块超过10年楼龄的二手房，也要3字头，刚需听完，同样是欲哭无泪。
据珠海中原地产统计，刚刚过去的2021年，珠海全市均价25475.91元/㎡，同比涨6.99%。
其中，横琴、吉大等片区均价超过4万/平，南湾、新香洲等区域涨幅均超过10%，可以说涨势不可小觑。
显然，工资上涨的速度是远远赶不上房价，2022年上车，更是宜早不宜迟。
|房价地图
那么，面对蹭蹭往上涨的房价，刚需是不是无路可走了？
有人说，主城老破小，看不上；郊区新房，嫌太远。醒一醒，既然预算有限，就只能看菜吃饭。
房姐统计了一番，发现刚需可选择的其实还挺多，首付预算在30-80万左右，有超过60个新盘可选，市区二手房、主城周边相邻板块等，均有得选，各位可根据自己的实际需求进行抉择，一起来看看。
买新房，外围区选择多
对于买家来说，很多人第一认知便是“可以新房何必二手”。
其一，选择主城小面积单位
首先来看，主城区房价居高无需赘言，刚需能否攀得上，更是赤裸裸要面对的现实。不过，为了控制预算，也可以选择主城小面积单位入手。
但据房姐统计，目前主城区在售一手盘中，有小面积单位且首付符合预算的，只有一个。
| 主城项目 | 均价 （元/㎡） | 在售产品 | 最低首付 |
路福 星光上 | 27000 | 57-133㎡ | 46万 |
不过，该盘体量不大，且是独栋楼体结构，对于追求社区和园林的买家来说，或许还需斟酌。
其二，选择外围新区及郊区
当然，不少人退而求其次，选择具有成长空间的新兴板块，也不失为上上策。
其中北围、航空新城、湖心路、滨海商务区、保十琴……皆是热门置业板块，片区规划清晰，配套完善，且兑现力强，已吸引了不少年轻刚需置业其中。
此外，红旗、三灶、井岸等西区成熟板块，价格也相当友好，且人居氛围成熟，无需等待。
房姐统计了主城外围区新盘最低首付，其中首付最少的仅18万，最多的80万（数据仅供参考，具体以楼盘实际情况为准）。
|新房首付地图
从数据来看，在保十琴板块中，刚需能够得着的项目有4个，首付去到70万+。
| 保十琴项目 | 均价 （元/㎡） | 在售产品 | 最低首付 |
华发 琴澳新城 四季峰景 | 32000起 | 81-143㎡ 三四房 | 77万 |
华发 琴澳新城 四季半岛 | 31800起 | 76-208㎡单位 | 72万 |
| 都会四季 | 33000起 | 79-99㎡ 三四房 | 78万 |
万科 琴澳传奇 | 33000起 | 65-99㎡ 二至四房 | 64万 |
此外，高新区刚需上车盘也只有4个，首付在50-70万左右。
高新区 项目 | 均价 （元/㎡） | 在售产品 | 最低首付 |
| 华发悦谷 | 29000 | 66-89㎡ 两三房 | 57万 |
雅居乐 国际花园 | 22000起 | 100-136㎡ 复式单位 | 66万 |
万科 红树东岸 | 27000起 | 89-151㎡ 三四房 | 72万 |
北站 宝龙城 | 27500 | 67-83㎡ 两三房 | 55万 |
而金湾斗门有超过50个盘，且产品丰富，可选择较多，不愧有“刚需天堂”之美誉。不过其中也分首付门槛阶梯：
（1）当红“炸子鸡”航空新城，当之无愧位于第一梯队，首付在60-80万左右。值得一提的是，航空新城城市界面好，配套高端，板块内不少新盘单价冲上3字头，刚需上车的压力会越来越大。
航空新城 项目 | 均价 （元/㎡） | 在售产品 | 最低首付 |
龙光玖誉湾 | 27000 | 91-119㎡ 三四房 | 73万 |
九洲保利 天和 | 25000起 | 81-173㎡ 二至四房 | 60万 |
华发碧桂园 滨海半岛 | 29000 | 92-138㎡ 三四房 | 80万 |
卓越旭辉 江屿海 | 29000 | 79-114㎡ 三四房 | 68万 |
粤海拾桂府 | 26000起 | 90-126㎡ 三四房 | 70万 |
天茂领航湾 | 25680起 | 73-119㎡ 二至四房 | 56万 |
华发天茂 国际半岛 | 28000起 | 89-128㎡ 三四房 | 74万 |
|航空新城航拍图
（2）毗邻航空新城的滨海商务区、西城B片区位列第二梯队，首付在60-70万左右。两个片区目前新盘在售数量不多，仅5个，板块规划脉络清晰，不过配套兑现还需时日。
滨海商务区 B片区项目 | 均价 （元/㎡） | 在售产品 | 最低首付 |
碧桂园华发 海湾壹号 | 27500 | 88-125㎡ 三四房 | 72万 |
万科 海上城市 三期 | 29500 | 67-108㎡ 二至四房 | 59万 |
中国铁建 国际城 | 25000 | 73-129㎡ 三四房 | 54万 |
金湾宝龙城 | 25000 | 91-126㎡ 三四房 | 68万 |
融创 云水观棠 | 26000 | 80-129㎡ 三四房 | 62万 |
|滨海商务区航拍图
（3）作为供应主战场的湖心路板块（涵盖西城A片区），位列第三梯队，首付40-50万左右。该板块具有承接主城需求外溢首站优势，且房价友好，不少楼盘单价在2万/平以内，成为刚需置业西区的首选阵地。
| 湖心路项目 | 均价 （元/㎡） | 在售产品 | 最低首付 |
时代 都荟大境 | 17300起 | 43-92㎡ 一至三房 | 47万 |
恒裕江山汇 | 19000 | 82-110㎡ 三四房 | 46万 |
家和城 | 19000起 | 98-127㎡ 三四房 | 55万 |
复地星愉湾 | 20000 | 97-143㎡ 三四房 | 58万 |
建发悦玺 | 21500 | 86-146㎡ 三四房 | 55万 |
中铁建 湖心公馆 | 22000 | 104-122㎡ 复式 | 68万 |
华德同裕 璞樾 | 21000 | 80-170㎡ 三至五房 | 50万 |
湖心金茂悦 | 18800起 | 89-125㎡ 二至四房 | 50万 |
中铁建 未来城 | 22000 | 77-100㎡ 三房 | 50万 |
南光泊岸 | 19000 | 75-89㎡三房 | 42万 |
湖心明悦 | 18000 | 81-104㎡ 三四房 | 43万 |
湖心明荟 | 17000起 | 75-99㎡ 三四房 | 38万 |
|湖心路航拍图
同时，红旗、三灶等成熟城区也属同一梯队首付水平。作为老城区，该板块的城市界面与新板块相比，成长空间不大，不过配套看得见，所见即所得。
| 红旗项目 | 均价 （元/㎡） | 在售产品 | 最低首付 |
东方润园 | 20000 | 90-117㎡ 三四房 | 54万 |
珠光新城 | 16000 | 138-160㎡ 三四房 | 66万 |
奥园 展科花园 | 17500 | 95-114㎡ 三房 | 49万 |
中珠领域 | 17000 | 69-112㎡ 二至四房 | 35万 |
涛鸿 金涛华府 | 17000 | 86-122㎡ 三四房 | 43万 |
| 三灶项目 | 均价 （元/㎡） | 在售产品 | 最低首付 |
旭日海岸 | 25000起 | 70-121㎡ 二三房 | 52万 |
天庆晋海岸 | 16500 | 74-149㎡ 二至四房 | 36万 |
中铁 金海澜庭 | 16000 | 75-99㎡ 二三房 | 36万 |
畔山御海 | 18500 | 105-176㎡ 三四房 | 58万 |
奥园天悦湾 | 21000 | 88-112㎡ 二三房 | 55万 |
（4）白蕉、尖峰南、井岸等板块位列第四梯队，首付在30-40万左右，上车压力相对较小，也是不少刚需的首选，且板块入住率较高，人居氛围成熟，无需久等。
| 尖峰南项目 | 均价 （元/㎡） | 在售产品 | 最低首付 |
华发又一城 | 12000起 | 73-141㎡ 二至四房 | 26万 |
世荣翠湖苑 | 14800 | 84-143㎡ 三四房 | 37万 |
五洲东方墅 | 18000 | 83-124㎡ 三四房 | 44万 |
| 井岸项目 | 均价 （元/㎡） | 在售产品 | 最低首付 |
华发依山郡 | 11000 | 85-140㎡ 三四房 | 28万 |
世荣尚观 | 18500 | 78-143㎡ 二至四房 | 43万 |
融创 云水观璟 | 12000 | 95-129㎡ 三四房 | 34万 |
奥园 丽水湾居 | 17000 | 99-167㎡ 单位 | 50万 |
奥园 丽景花园 | 16000 | 83-86㎡ 三四房 | 39万 |
| 白蕉项目 | 均价 （元/㎡） | 在售产品 | 最低首付 |
时代天韵 | 14000 | 87-121㎡ 三四房 | 36万 |
保利 茉莉花园 | 14000 | 80-124㎡ 三四房 | 33万 |
招商 依云华府 | 15000 | 91-115㎡ 三房 | 40万 |
时代水岸 | 15000 | 91-147㎡ 三房 | 40万 |
岸芷汀兰 | 14000 | 74-95㎡ 二三房 | 31万 |
恒隆御景 | 15800起 | 94-102㎡ 三房 | 44万 |
（5）第五梯队便是高栏港片区，首付20-30万即可入手，虽然位置较为偏远，却是不少在高栏港就业的购房者的福音。
| 高栏港项目 | 均价 （元/㎡） | 在售产品 | 最低首付 |
方圆 月岛首府 | 12500 | 56-142㎡ 二至四房 | 21万 |
平沙九号 广场二期 | 11000 | 96-128㎡ 现楼 | 31万 |
海泉湾 时光序 | 14000 | 64-125㎡ 一至三房 | 26万 |
佳兆业 金域都荟 | 11500 | 53-83㎡ 一至三房 | 18万 |
京华假日湾 | 11500 | 86-168㎡ 两至四房 | 29万 |
天誉珠海湾 | 12000 | 81-114㎡ 三四房 | 29万 |
保利碧桂园 新城之光 | 10000 | 77-124㎡ 二至四房 | 23万 |
总的来说，每个板块首付阶梯分明，优劣势也各不相同，各位可根据自己的预算进行考虑，做到量力而行。
买二手，主城要淘一淘
当然，也有人认为，主城总归是最佳选择。
那么，我们就来看看市区的二手房。
假设按照购房条件“总价150-200万，面积在60-80平左右两房三房，区域选择新香洲”，房姐在链家网站上查找，可以显示出新香洲有68套符合要求的二手房，不过多数楼龄在10年以上。
|新香洲部分二手房数据
房姐把区域改成“吉大”，也显示出吉大有64套房源可选择，吉大房源也是以60多平的小两房为主，同样楼龄不低。
|链家网截图
|吉大部分二手房数据
预算有限，刚需买家选择主城区二手房，那么优劣势也十分明显。
优势：主城区配套丰富，地段好、配套佳、出行便利。同时，主城的医疗资源、教育资源等也是相当成熟，可以说生活无忧。
劣势：当然首先要面对的就是主城二手房的标签，也就是我们常说的“老破小”。除此之外，还有物业差、停车难等问题，都是让人“头疼”却不得不面对的问题。
当然如果选择主城楼龄较新的次新房，那么预算肯定也要再上一个台阶。所以刚需想要在主城买到心水的二手房，需要花费一定的时间和精力，认真淘一淘还是有机会的。
选泛珠海板块，取长补短
有人说，鱼与熊掌想要兼得。
想要住新房，又想离主城近，那么可以把目光瞄准“泛珠海板块”，例如毗邻珠海新香洲的中山坦洲镇，也不失为一个选择。
房姐统计了一下，目前坦洲在售新盘均价在1.3-1.8万/平左右，单价与白蕉、井岸等不相上下，更胜在距离主城近，出行较为便利，成为不少在珠海工作的刚需置业者的选择。
不过毕竟不是珠海地域，落户政策等福利上享受不了珠海的利好，介意的买家要慎重考虑。
| 项目 | 均价（万/平） |
| 誉峰名门 | 1.88 |
| 优越香格里 | 1.5 |
| 中澳世纪城 | 1.3 |
| 佳境康城 | 1.5 |
| 数据来源：搜狐焦点 |
房姐有话说
房姐觉得，无论是选择主城二手，还是外围区，或者泛珠海板块，都各有利弊。
其一、如果是年轻人、小情侣，想要在珠海长远发展，且不急于入住的，可重点关注新兴板块一手项目。这些板块成长空间较大，且配套丰富，城市界面较好，只要等得起，未来值得期待。
其二、如果是在主城区工作稳定，想要解决通勤问题的，则可以考虑主城二手房。虽然楼龄高，但胜在可以享受主城的一切配套，且出行便利，免去上下班通勤时间过长的痛苦。
其三、如果不考虑落户珠海，且不介意配套等问题，那就选择“泛珠海板块”。坦洲镇价格亲民，且距离香洲仅十几分钟的车程，相较于珠海西区，地理位置确实“很香”。
其四、如果是考虑小孩读书，对学位需求比较紧迫，那就选择主城二手或者西区新房，且带有优质学位配套的小区，这个就要具体情况具体分析。
当然，刚需买房的福利，高层也已经安排上了。
1月20日上午，央行公布了最新一期的LPR利率（贷款市场报价利率），一年期为3.70%，对比上个月降了10BP；5年期以上为4.60%，下降了5BP，这也是时隔20个月之后，LPR（五年期以上）第一次下降。
|LPR利率走势
这意味着央妈给大家发福利了，无论是准备买房，还是已经买房尚未放款的刚需们，都能享受到这波福利。
怎么理解呢？假如你向银行贷款100万，按照银行5.85%的房贷利率来看，其中分为LPR和银行加点两部分，即5.85%=LPR（原先4.65%）+120BP，如今调整后LPR由原来的4.65%变为4.6%，也就是你的房贷利率变成了5.8%。
按照100万30年商业贷款来算，每月房贷成本降了32元。
与此同时，银行加点利率下调的可能性也变大，房姐近日统计了珠海14家主流银行，发现有8家银行利率出现下调，且后期或许还会有下调的趋势。
降息了，政策利好加持下，对刚需一族来说，买房之路或许会越来越顺畅。
2022年，房姐希望每一位购房者，都能淘到自己的心水靓房。好了，有何见解，欢迎评论区留言讨论。
房姐建立了楼市交流群
—往期精彩—
房姐编辑、视频运营岗位招人了！有意者可把简历发到以下邮箱474543374@qq.com。